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2017年房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

试题 时间:2017-10-03 编辑:素萍
【www.ruiwen.com - 试题】

  1.某宗房地产的收益期限为30年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元,报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元。

  A.228.23

  B.229.36

  C.224.74

  D.223.63

  2.某宗房地产的土地使用年限为50年,不可续期。包括土地开发和房屋建造过程,至今已有18年,预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元,运营费用率为40万元,该类房地产的资本化率为8%,该宗房地产的收益价格为( )万元。

  A.457.40

  B.476.98

  C.686.10

  D.715.48

  3.某宗房地产的收益期限为35年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元,从未来第4年起,每年净收益为25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该房地产的收益价格最接近( )万元。

  A.276

  B.283

  C.284

  D.291

  4.下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是( )。

  A.某酒店

  B.某市图书馆

  C.某住宅

  D.某写字楼

  5.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其( ),成本的增加一定要对( )增大有所作用才能构成价格。

  A.效用

  B.花费的成本

  C.市场价值

  D.投资价值

  6.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户,180人。据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定,如按最低标准,A房地产开发公司应向每个农民支付( )元的安置补助费。

  A.1000

  B.2000

  C.4000

  D.6000

  7.某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为( )万元。(2002年试题)

  A.180.0

  B.300.0

  C.309.0

  D.313.2

  8.某市区有一工业库房,现根据城市规划和市场需求,拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用( )进行估价。

  A.比较法

  B.成本法

  C.假设开发法

  D.长期趋势法

  9.开发完成后的房地产适宜出租或营业的,其价值适用( )评估。

  A.市场法

  B.收益法

  C.成本法

  D.推测法

  10.运用假设开发法估价,对于资金的时间价值( )。

  A.不必考虑

  B.根据实际情况而定

  C.必须考虑

  D.无法确定

  答案解析

  1. A 【解析】:参见教材P216,该房地产的收益价格为:

2017年房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

  2. C 【解析】:参见教材P216,该宗房地产的收益价格为:

2017年房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

  3. A 【解析】:参见教材P220,该房地产的收益价格:V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(万元),选项中最接近的一个为A,276万元。

  4. B 【解析】:参见教材P271

  5. A 【解析】:参见教材P271

  6. C 【解析】:按最低标准,A房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000元/亩×1亩×4=4000 元。参见教材P275

  7. D 【解析】:投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)

  开发利润=12%×(1000+1500+75+35)=313.2(万元)。参见教材P283

  8. C 【解析】:参见教材P323-324

  9. B 【解析】:参见教材P330

  10. C 【解析】:参见教材P330

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